賃貸の原理
畳の色が変わった、水道のパッキンが減ったなどの細かい費用は本来貸し主側で負担すべきものだと考えておいていいだろう。
原状回復の定義と同様に、契約時に払った敷金や保証金が返ってこなかった場合は、お金がどのように使われたかも、貸し主の責任で明らかにしてもらったほうがいい。
「解約するときには、敷金の全額が戻りますから」といった甘い声に乗せられてしまってはいけない。
大事なお金が、よくわからない目的のために使われていることもありうるからだ。
現実に、敷金や保証金が戻ってこないというケースは増えてきている。
預かっているお金はできれば返したくない、という悪質な不動産屋や貸し主もいる。
部屋を引き払う際に不快な思いをしないためには、契約時に細心の注意を払っておくしかない。
不動産屋によっては、書類自体は用意していない場合もあるかもしれないが、貸し主と不動産屋に相談のうえ、退去時に必要なお金の精算を整理して確認しておこう。
部屋を引き払う際にとかく問題になりがちな「原状回復」についてクリアにするための書類。
賃貸契約を結ぶに当たって、基本となる書類はいうまでもなく契約書だ。
契約書に書かれていることを理解し、納得したうえで署名・捺印することがトラブルを防ぐ最善の方法であることは繰り返し説明してきた通り。
賃貸トラブルのうち、お金にまつわるものの多くは、退去時に関係している。
とりわけ問題の種になりがちなのが、原状回復と敷金の返却だ。
トラブル回避の手段としては、原状回復の費用や敷金について文書の形にしておくことをお勧めしたい。
賃貸物件の損傷部分について細分化し、明らかにした書類だ。
貸し主に修繕個所・修繕内容・数量・単価などを明確に出してもらうことによって、問題の発生源を抑えることができる。
敷金についても精算してもらった結果を貸し主に書類にしてもらうといい。
賃貸の契約の総まとめともいえるのが、この敷金の精算だ。
「立つ烏、跡を濁さず」で、きっちり締めくくっておこう。
退出時には、敷金以外にも家賃や駐車場代、公共料金などの項目ごとに精算した結果を退出精算書にまとめてもらっておくといい。
原状回復のための費用がかかり過ぎて、預り金・保証金である敷金でもまかないきれなかった場合、貸し主側から超過分のお金を請求されることがある。
損害賠償請求という。
ここで大切なのは、請求されるのをただ待っていてはダメだということ。
家賃や管理費のような正当なお金ならまだしも、原状回復のための費用という、適正な額を見極めるのが難しいお金を言われるままに払う必要はない。
借り手にも主張すべき点、事前に打つまず、立ち退きの際の点検には必ず立ち会う。
当然だ。
原状回復の必要な箇所を個別に確認していき、自分の責任でないものについては差し引いてもらうのだ。
たとえば、クロスの一部に染みがあるからと全体を取り替えておいて、まるごと請求されていたということもある。
その際には自然損耗に関する減価償却（時間の経過や使用によって価値が減じること）を要求できる。
減価償却された部分に支払いの義務はないのだ。
貸し主の中には、借り手が入居する前からもともとあった壁の傷などの修理代を強硬に請求してくる人もいる。
こうした場合は、傷があったかなかったかという水掛け論をしても仕方がない。
請求の内容は確実にチェックするようにして、貸し主の姿勢によっては部分的に支払いに応じるといった妥協も必要かもしれない。
なお、最近増えている請求に「ハウスクリーニング代」がある。
退去時に自分で掃除したにもかかわらず、貸し主が業者に部屋をクリーニングしてもらうケースだ。
そうした料金まで借り手が払わなければならないのだろうか。
部屋の掃除がきちんとできていれば支払う必要はない。
貸し主が部屋をきれいにするのは、次の借り手に備えてのこと。
部屋を商品と考えれば、商品の再生に当たる。
借り手が負担するのは筋違いだ。
たとえば、レンタカーを借りた場合を想像してほしい。
車を返す際は燃料を満タンにしておくだけでいい。
借り手が行き届いた掃除をする必要などないのだ。
支払いの前にきちんとした対応を心がけておかないと、不本意なお金の請求に対し、最終的には裁判で争うか、泣き寝入りするかという選択を迫られることにもなりかねない。
できることはやっておこう。
家賃を滞納してしまったそんなときはどう対処したらいいのだろうか。
家賃の支払いを、自動振込で銀行や郵便局などの金融機関から毎月決まった日に落ちる仕組みにしていれば、残高のある限りはこういった心配はない。
貸し主によっては振込を認めない場合もあるので、お金がたりなかったり、忘れていたりで滞納するという事態が起きてしまうのだ。
１〜２か月家賃を滞納したからといって、部屋を明け渡さなければならなくなるということはまずない。
家賃の滞納がたびたび続くようではトラブルの原因になる。
貸し主にしてみれば、「信義に反している」ということにもなる。
結果的に更新を断られることも出てくるし、明け渡しの事由として正当性を帯びてくるので注意したい。
家賃トラブルの問題には、次のような事例も多い。
貸し主が物件を手放し、新しい貸し主に変わることがある。
その際に家賃を周囲の相場に合わせてしまったことから急な値上げとなってしまうといったケースもある。
値上げに納得がいかなければ、まずは不動産屋を通して、貸し主と話し合おう。
トラブルになったら、自分が適切だと思う金額を振り込んでおくこともできる。
貸し主がお金を受け取れば、その金額で納得したことになるので、その時点までの差額は払わなくてよい。
貸し主が振り込んだお金を受取り拒否したり、返しに来たりした際はいよいよ最後の手段を取る。
「供託」と呼ばれる制度を利用するものだ。
供託では、まず、値上げ額に納得がいかなければ、自分で適切と思う家賃を法務局に預ける。
裁判の判決が出るまで供託を続けていけば、法的には「家賃の支払いを続けていた」ことになる。
ただし供託はあくまでも最後の手段。
貸し主が家賃の受取を拒否しない限り無効だし、こんな事態にならないように日頃からコミュニケーションをとっておくことのほうが先決だ。
自分の借りている部屋から火事を出してしまったら、どうなるのか。
特に「ひとり暮らしでたばこを吸う人」は最も出火の可能性が高い人でもある。
他人事ではないのだ。
火事にあったときに自分の家財を弁償してほしければ、保険に加入することになる。
賃貸に住んでいるのであれば、それ以外のケースを想定して保険に入る必要はない。
たとえ自分が火事を出してしまったとしても、ほかの人の損害を賠償する必要はないからだ。
たいていの貸し主は火災保険に加入しているので、火事が出ても借り手が損害賠償の責任を問われることはない。
ただし、貸し主が借家人賠責のある保険に入っていないと、少々ややこしいことになる。
その場合、どういうことになるかという全棟で３億円の価値があるマンションが自分の出した火で全焼してしまったケースを考えてみよう（自分の部屋の建て替え費用が３０００万円に相当するとする）。
貸し主は火災保険に入っているから、建て替え分の費用を負担する必要は当然ない。
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